【フィリピン不動産投資⑦】フィリピン・マニラで中古コンドの購入、売却の方法

フィリピン・マニラ 不動産投資

この記事では、フィリピン・マニラの中古コンドの買い方と売り方について紹介します。

コンドを購入する時や売却するときってどのように進めていくのって思いますよね。

買い方、売り方の方法がわかれば安心です。

コンドの買い方、売り方の方法が明確になれば安心して取り引きできますよ。

この記事をかいている私はフィリピン在住暦5年半以上。フィリピンでのいろいろな投資を模索中です。

このフィリピン不動産投資のシリーズ①~⑥の記事では、コンドの選び方や注意する点を紹介しました。

ご覧になっていない方は重要なことが書いてあるのでシリーズ①の【フィリピン不動産投資①】 投資用コンドミニアムの購入からぜひ読み進めてみてください。

今回は実際にコンドを購入、売却する際の手続き、費用について詳しく説明していきます。

中古コンドの購入のしかた

収益が出そうな物件が見つかって、購入にふみきったら手続きに入ります。

物件の押さえ方

物件は1品モノです。良い物件があったらなるだけ早いうちに、頭金か全額をオーナーに渡したほうがいいです。

理由は状態のいい物件は他者ですぐ押さえられる可能性が高いからです。 

金額交渉する場合

LOIを発行する

金額交渉する場合、口頭でのやりとりではなく必ず書面Leter Of Intent(LOI)にて行うようにします。LOIは購入者側が発行します。

口頭でのオファーは後々変更されやすいので必ず書面を発行して行います。

また、備え付けの家具を含むのか含まないのかを確認していても、LOIに記載しておかないと、後々変更されるおそれがありますので、必要なモノはすべてLOIに記載しておきます。

オーナーがオファーに承諾したら契約の手つづきに進みます。

フィリピンのローカルルール

フィリピンでは契約書を交わすときに契約が成立するのではなく、代金を全額オーナーに渡してはじめて購入の意思が認められます。

なので「物件を押さえた」と不動産仲介業者が言っても全額を収めるまでは信用してはいけません。

支払い方法

支払い方法は

  • 頭金を入れて手付けをし引き渡し前に全額支払い
  • 契約時一括払い

とおおまかに2種類ありますが、安全を期して、一括払いを選んだほうがいいでしょう。

頭金を入れて仲介業者がどこかに飛んでしまったということを防ぐためです。

※実際にフィリピンではこういうことはよく起こるようです。

購入に必要な書類

  • パスポートのコピー

購入の際にかかる税金、手数料

税金

  • 付加価値税(VAT)
  • 印紙税:Documentary Tax
  • 地方譲渡税
  • 公証費用
  • 登録税:Registration Fee
付加価値税(VAT)

消費税のことです。税率は物件価格の12%で、約320万ペソ以上の物件に課税されます。

印紙税:Documentary Tax

物件売買価格もしくは市場価格の高いほうに対して1.5%かかります。

地方譲渡税

物件売買価格もしくは市場価格の高いほうに対して0.5~0.75%がかかります。

公証費用

物件の市場価格に基づいて課されます。税率は約1%~2%。

登録税:Registration Fee

土地登記庁が掲載している登録料金表に基づき決まります。販売価格の約0.25%。

名義変更手数料

権利書の名義変更にかかる費用です。

名義変更手数料の例
  • 某日系不動産P社75,000peso
  • 某日系不動産H社140,000peso
購入時の仲介手数料

購入側は不動産会社に仲介手数料を払う必要はありませんが、日系の不動産会社は購入者側にも仲介手数料を取るところがあります。

購入後の費用

固定資産税

その年の不動産評価格に対して課税される。
具体的な税率は市町村によってことなる。

だいたい1%~2%。
年に4回に分けて支払う。

年一括で支払うこともでき、その場合、10%の割引になります。その年の1月〇日が支払い期日となっているので、期日を確認する必要があります。

引き渡し時での注意 権利書と支払いは同時に行う

フィリピンの物件なので、フィリピンに直接行って取引きする必要があります。

支払いを先に済ませたのに、権利書をもらえなかったという詐欺の被害があると聞きます。

なので代金支払いと権利書の受け渡しは、必ず、取引の場所で同時に行なうようにします。

対策としては

支払いと権利書を安全に交換する場所を確保し、契約時には売却側の権利書を確認し、振り込みなり現金支払いなりをした後、その場で権利書を交換をすることが大変重要です。

しっかりとした不動産仲介業者であれば、このようなことは心得ているので心配ないのですが、売主側のいいなりになってしまう業者もあるので注意が必要です。

フィリピンと日本間で契約のやり取りをする場合

委任状(SPECIAL POWER OF ATTORNEY)を発行して代理人が契約を締結する方法がある
  • 購入者が日本に住んでいて、仕事などでフィリピンに行くことができない場合
  • フィリピンで相互でやり取りできない場合

などの状況で仲介をする不動産会社が信頼できるのであれば、委任状(SPA)を作成し代理で契約を交わす方法があります。

委任状に購入者のサインをしたら、不動産会社の仲介人が契約の全てを代行ができ、引き渡しまで完了することができます。

その場合も事故を防ぐため、代金の支払いと権利書の受け渡しを同時にするように要請します。

創業支援
資金繰りですが、創業者支援制度を使うといいでしょう。
創業支援の詳しい記事

中古コンドの売却のしかた

バイヤーを探す

購入する場合は、いい物件がみつけ、お金を支払えば済むので簡単ですが、売却となるとバイヤーを見つけるのに、それなりの時間と労力がかかります。

それと自分の物件を世間に知らせるのに費用をかけることもあります。

収益をだすのには

中国のオンラインカジノがマニラへ進出し、企業が中国からの労働者の部屋をまとめてごそっと、買ったりしていると聞きます。

仲介業者だけを頼りにするのではなく、このような時事の情報を常に得られるよう、アンテナをはりめぐらしてしておくことが必要です。

また、バイヤーが前向きに購入を考えていて、交渉になると、「大きな値下げはあたりまえにしてくる」と思っておいたほうがいいです。

とくに日本人以外の外国人は相場とはかけはなれた、値下げをふっかけてくることがあるかと思いますが、これも交渉のテクニックなので無下にことわらず、何回か歩み寄るような感じで間を取るのがいいでしょう。

オファーの受け入れ方

オファーが入ったら、口頭でのやりとりではなく必ず書面のLeter Of Intent(LOI)にて行うようにします。LOIは購入者側が発行します。

口頭でのオファーは後々変更されやすいので必ず書面を発行し署名させるようにします。

オファーに承諾したら契約の手つづきに進みます。

契約の手つづき

売却に必要な書類

  • パスポートコピー
  • 権利書
  • 固定資産税RPTの領収書
  • 購入の際に支払った領収書など

売却の際にかかる税金、手数料

キャピタルゲイン税

物件売買価格、またはZonal value の高いほうに基づいて6%の税金が課されます。

不動産仲介手数料

買い手を探した不動産会社に支払うコミッションです。業者により変わりますが、3%~5%が通常です。

その他、日系の不動産会社によっては名義変更手数料をとる会社もあります。

名義変更手数料の金額例:日系不動産会社 P社75,000peso

売買成約後、引き渡し時の注意

※注意 代金受領と権利書の引き渡しは同時に行う

権利書を先に渡して代金が受領できないなんてこともあるので、支払いをする場所を確保し、振り込みなり現金支払なり代金受領してから権利書をその場で渡すのが大変重要です。

フィリピンと日本間で契約のやり取りをする場合

委任状(SPECIAL POWER OF ATTORNEY)を発行して代理人が契約を締結する方法がある
  • 売却者が日本に住んでいて、仕事などでフィリピンに行くことができない場合

  • フィリピンで相互でやり取りできない場合

などの状況で仲介をする不動産会社が信頼できるのであれば、委任状(SPA)を作成し代理で契約を交わす方法があります。

委任状に売却者のサインをしたら、不動産会社の仲介人が契約の全てを代行ができ、引き渡しまで完了することができます。

その場合も事故を防ぐため、代金の支払いと権利書の受け渡しを同時にするように要請します。

私の知人がフィリピン・マニラでコンドを売却した例

知人(売却者)は中国に在住し、購入者は日本在住で、売買契約の取引きでは双方がフィリピンに来られませんでした。

売却側の仲介不動産会社の社長が代理人になり、購入者側も別の日系の不動産会社の社長が代理人となり契約を交わしました。

このケースでの代金のやり取りは、購入者側の不動産会社が代金を預かり、売却者の口座に送金するという手続きになりました。

問題は売却者の口座には海外送金となるので、着金までには時間差があり同時取引はできません。

その為、売却側の不動産会社の担当者が、購入者側の不動産会社の担当者が送金するさいに、銀行まで付きそい、送金の手続きを終え、送金証明書がでたその時点で権利書を渡しました。

たとえ信頼できる不動産会社が仲介してくれるといえども、何が起こるかわかりませんので、代金受領と権利書の受け渡しはここまで徹底する必要があるのです。

まとめ

フィリピン・マニラの中古不動産は、賃貸に出すより売却益を得るほうが収益を得られる可能性はあるといえます。

不動産投資はどれだけ経験がある人でも将来は読めません。

このフィリピン不動産投資のシリーズを【フィリピン不動産投資①】 投資用コンドミニアムの購入から再度読み返していただき、最終的に投資するかしないかの判断は自身で行っていただきたいのです。

最後まで読んでいただきありがとうございます。
次回またお会いしましょう。
でわっ!

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