【フィリピン不動産投資⑤】フィリピン・マニラの不動産投資をするさいに現地視察する重要性【現地視察】

フィリピン・マニラ 不動産投資

この記事では、フィリピン・マニラで中古コンドに投資をするさいに、現地視察する重要性について紹介します。

フィリピンって「高度経済成長期」だから、不動産投資はどんな物件を買っても儲かるだろうって思いますよね。

でも実際には現地視察をしないで不動産購入をし、痛い目にあっている人がたくさんいるんです。

フィリピン・マニラの中古コンドミニアムは、現地視察をすれば収益が見込める中古コンドを見つけられる可能性が上がりますよ。

以前の記事では中古コンドを探すさいに、押さえておきたい3つの点、「不動産業者選定」、「エリア選定」、「現地視察」のうちの「不動産業者選定」と「エリア選定」をお伝えしました。

参考記事>>【フィリピン不動産投資②】 フィリピン・マニラ 投資用中古コンドミニアムの探し方【不動産業者選定】

>>【フィリピン不動産投資③】フィリピン・マニラ 投資用中古コンドミニアムの探し方【エリア選定】

今回は「現地視察」について紹介します。

この記事を書いている私はフィリピン在住暦5年半以上。現在フィリピンでのいろいろな投資を模索しています。

フィリピン・マニラの不動産投資をするさいに現地視察する重要性

現地視察は不動産投資にとって大変重要となります。

どうして現地視察が重要なの?

中古コンド 現地視察の重要性

フィリピンだったら高度経済成長が著しいので、不動産がどんどん値上がりしてどの物件を購入しても、賃料や不動産価値が上がるんじゃない?

といっけん思いますよね。

それで、不動産投資セミナーなどを日本で参加し、フィリピンに一度も足を踏み入れずに不動産を購入して、失敗している人がたくさんいると聞きますし、私の知人のなかにもいます。

前回の記事【フィリピン不動産投資③】フィリピン・マニラ 投資用中古コンドミニアムの探し方【エリア選定】では、フィリピンの不動産投資は不動産購入後の賃貸の需要が多い地域、しかも日本人の購入者であれば、日本人が借りるエリアでないと難しいということを紹介してきました。

どの物件が収益を出せるかは、現地の不動産業者で長く携わっている人でさえ、未来が予測できないのでわからないといいます。

ただし、収益を出す確立を上げることは、「不動産業者選定」、「エリア選定」、「現地視察」で簡単にできることですので、必ず行っていただきたいのです。

なぜ現地視察が必要か

みなさんはアパートやマンションを借りるのに、不動産屋さんに行って間取り図だけみて決めますでしょうか?

部屋を契約するには仲介手数料、敷金、礼金、引越し費用などの初期費用を多く費やし、一度決めてしまうと、2年契約のしばりがありなかなか引っ越しもできない状態になります。

さらに1日の多くの時間をその部屋で費やす大切な場所を、1度も部屋を見ずに決めることができるでしょうか。

それと同じようなことを、何百万円という高額な不動産の取引きで、現地に行かずに購入している人が多くいるのです。

現地に行くだけで簡単にわかることもある

現地に行くだけで簡単にわかることがあります。

  • 周辺の環境
  • その地域の雰囲気
  • 主要なエリアからコンドへのアクセスのしやすさ
  • コンドに住んでいる住人たち
  • コンドのレセプションの対応
  • コンドのエレベーターの混雑具合

これらは賃借人が住居を決める際の決めてとなるので、必ず確認しておいたほうがいいでしょう。

実際にコンドミニアムの現地視察に行って良かった例

実際現地視察をしてみて、よかったなと実感できた経験があります。

それは、私が不動産を購入するのではなく、自分の住む部屋を探していたときのことです。

その頃は予算的にBGCに住むのが難しく、BGCから徒歩で通えるコンドを探していました。

Brio TowerというコンドはBGCの直ぐ近くにあり、マカティからBGCに行くときによく見え、2019年から賃貸が開始した新しいコンドなので、ずっと気にはしていました。

Brio Towerの例

  • Brio Tower ブリオタワー
  • デベロッパー:DMCI HOMES
  • 竣工:2019年

そのBrio Towerをインターネットで調べると、賃料は20,000peso~で、BGCのstudioタイプ35,000peso~と比べると、だいぶお手頃な価格でした。

ネットの写真を見ると大きなスィミングプールがあり、またBGC、マカティの真ん中に位置しアクセスがすごくいいので、「これはいいいか」もと思ってました。

実際にBGCから徒歩で行ってみました。 

BGCからローカルの雰囲気が溢れる街の中を通り、EDSAという幹線道路添いの歩道を歩くと、なんとも人気のないところで、夜は街灯がなく薄暗くて、一人で歩くのにはとても安全とはいえません。

片側4車線のEDSA道路はいつも車がガンガン走っていて、また朝、夕は非常に渋滞する場所です。排気ガスや、ジブニーのマフラー音、クラクションなどの騒音がひどいところです。

BRIO TOWERに着いてみて驚いたこと
コンドの出入り口が`1ヵ所しかない

少し薄暗い夕方の時間に行ってみたので、歩道を歩くのに少しばかりか身の危険を感じ、やっとBRIO TOWERに到着したときに驚いたことは、外部からの入口がEdsa側の道路に一つしかなかったことです。

なので車でだと反対車線からの侵入ができないので、どこかでUターンしコンド側の車線から入らなければならなりません。

タクシーを利用した場合、メーターは余分にかかるし、渋滞していたら時間がものすごくかり、目の前に帰る場所がすぐそこにあるのにたどり着けないという、イライラするのは目にみえてます。金銭的にも精神的にも良くありません。

道路の入り口からしばらく歩くと、ビルディングの前にまるでリゾート地のようなスイミングプールがありました。

ですが、Brio Towerがすぐ隣に建っているので、日当たりは悪く、また隣地とは高い壁で遮られているので周辺の視界が全くありません。

アポイントをとってなかったので、部屋は見られなかったのですが、環境が劣悪すぎて行ってみてここに住む気が一瞬で失せました。

ということで、現地をみただけで分ることはたくさんあります。

現地視察をしないで購入した失敗例

現地に1度も足を運ばないで日本で開催する、「海外不動産セミナー」や「投資相談会」で、海外不動産の購入をしたりすると、エリアの違いが全く分からずひどい目に合います。

例えば以下のコンドを日本人がプレビルドで多く購入したという話を聞きます。

Acoua Private Residences アクアプライベートレジデンス

  • Acoua Private Residences
  • デベロッパー:Century Properties
  • 竣工:2018年

駐在員の住むエリアで人気のあるマカティRock Well(ロックウェル)から直線距離にすると約200mで、ロックウェルからアクアのコンドが目の前にみえる位置に建っています。

ですが、そのロックウェルとの間にpasig riverという大きな川が流れていて、マカティからだとそのコンド側に行く1本だけある橋を渡るか、大きく迂回して行かなくてはなりません。

その橋がいつも大渋滞をしていて、橋を渡るだけで30分以上はかかるでしょう。

危険すぎて徒歩では渡れない橋

その橋を夜、徒歩で渡ったことがあるのですが、街灯は全くなく、とても薄暗く、途中で強盗に襲われたら逃げるところもありません。

昼間も逃げ場所がないので一人で歩くのはとても危険な橋です。

2021年2月9日現在、このEstrella-Pantaleon Bridge(通称:ロックウェル橋)は改修工事中で通行止めとなっています。

人気のロックウェルの直ぐ目の前で、コンドのアメニティが充実していて、価格もお手頃なので現地視察をせずに購入した日本人が多数いらっしゃると聞きました。

実際はロックウェルとは正反対で、マカティから橋を渡ったアクア側はマンダルーオン市というローカルの人々が暮らすエリアで、外国人が安全に歩ける場所ではありません。

外国人向けの賃貸にまるで向かないコンドなのです。

実際、このコンドを日本人がわざわざ借りることはまずありません。

それではフィリピン人が借りるかというと大卒の銀行員の初任給の給料が13,000peso(約29,000円)ではだれが借りるというのでしょう。

アクアは40階建て以上のビルが6棟連なっていて、ユニットの数はどれだけあるのでしょう。 このマンモスコンドミニアムにどうやってテナントを探すのでしょう。

プレビルド時に「ロックウェルのすぐ側で立地が良く、将来必ず賃貸で収益が取れます」といううたい文句で販売している業者があったとしたら、それは詐欺です。

私の知人が購入した例

Trump Towerトランプタワー

  • Trump Tower
  • デベロッパー:Century Properties
  • 竣工:2019年
  • 特徴:フィリピンで1番背の高いコンド
  • アメリカのトランプ大統領が建てた、トランプタワーはニューヨークが有名で知名度が高い

私は1BRの知人の部屋を見たことがあります。

内装はモダンなつくりで高階層にありとても見はらしが良く、マカティはもちろんのこと、マカティより南のタール湖周辺のプロビンスの風景も一望できます。

「夜になるとさぞ夜景がきれいで、優越感にひたりながら生活できるんだろうなぁ」という部屋です。

でも知人はその部屋を投資用として購入していたのです。

なんとか賃貸付けをしたいと思っているらしいのですが、、、。

まずはエリアの悪さ

トランプタワーはマカティ中心地から北側にあるセンチュリーシティという、ショッピングモールや病院、数棟のコンドが立ち並ぶところにあります。

マカティからそのセンチュリーシティーに行くにはMakati アベニューという幹線道路を通るか、迂回ルートを通らないといけません。

そのMakatiアベニューはいつも渋滞がひどく、朝夕はマカティ中心地から車が連なり歩くほうが早いくらいです。

ラグジュアリー感がいまひとつ

トランプタワーはこじんまりとした敷地に高階層で建っているため、フロントロビーが狭くラグジュアリー感がいまひとつ感じられない残念さがあります。

周辺の治安があまりよくない

センチェリ-シティに隣接している界隈は、もともと古くからパブやKTVが集まったBurgos(ブルゴス)という名の歓楽街で、立ちんぼのお姉さんも夜になるとあちこちにいます。

治安の悪さでいうと、私の知人はおかまに後ろから襲われ、鞄をひったくられました。もう一人の友人は白昼堂々と財布をひったくられました。

夜の一人歩きは危険ですし、とにかく男子にとっては誘惑が多いエリアです。

トランプタワーで賃貸を募集するとしたら

周辺が大渋滞するコンドミニアムをわざわざ借りる、日本人駐在員はいないですし、一流企業では危険エリアとなっていて、借りるのを禁止しているところもあるかもしれません。

かといって現地採用の日本人には賃料が高く、とうてい借りられるところではないのです。
(知人の1BRは109㎡で家賃が120,000ペソ程)

フィリピン・マニラの投資用コンドミニアムを現地視察する期間と方法

それでは実際にどのように、どれくらいの期間でどのように現地視察をしたらいいのでしょう。

長期滞在できる方

できるなら実際に3ヶ月くらいマニラで住んでみるのがいいです。

3ヶ月くらい住んで、毎日あちこちと探索し、その間に評判の良い不動産業者に「内覧ツアー」を組んでもらうのがいいでしょう。

実際に3ヶ月ほど住んだら、土地かんがつかめ、治安、アクセスの良し悪しもわかってくるでしょう。

観光ビザで滞在できるのは30日間ですが、1~2ヶ月単位で最長3年まで延長ができます。

なので3ヶ月くらいマニラで生活してみることをオススメします。

仕事で休みがなかなか取れない方

会社員の方は仕事があり、なかなか休みが取れないでしょう。

それでもなんとか2泊3日は取れるでしょうから、それくらいの期間で年に何回か通います。

その度に不動産業者に内覧を依頼して、空いている時間は街を散策したりします。

夜もコンド周辺を歩いてみると、治安などの雰囲気がわかるでしょう。

注意

注意しておきたいのは、土曜日午後、日曜、祝日はほとんどのコンドで内覧を禁じています。不動産会社もそれに合わせて休日のところが多いです。
なので有休をとってでも平日にしましょう。

まとめ

以上、「高度経済成長期」にあるフィリピンの不動産だから、必ず値上がりするだろうと甘くみて、現地視察をせずに購入するとイタい目にあうということがわかっていただけたでしょうか。

フィリピンは日本から飛行機でたったの4時間半で行けます。チケット代も安く往復6万円くらいで、格安航空券を探したら往復3万円くらいでみつかるでしょう。

宿泊費も安く、マカティで小ぎれいなシティホテルで3,500円くらいのところはたくさんあります。

なので不動産投資に前向きな人が現地に行かない理由がわかりません。

【結論】現地視察をしないで投資用不動産を購入するのは、お金をドブに捨てるようなものなので、仲介業者などのおいしい儲けばなしには耳を貸さずに、絶対に実際に現地にいってみて、自分の目で確かめて自分の判断で決めていただきたいのです。

次回は中古コンドの運用のしかたを紹介していきます。

次の記事>>【フィリピン不動産投資⑥】フィリピン・マニラで中古コンドを購入後の収益のだし方【賃貸投資のシミュレーションあり】

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最後まで読んでいただきありがとうございます。
次回もまたお会いしましょう。
でわっ!

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