【フィリピン不動産投資①】投資用コンドミニアムの購入

フィリピン・マニラ 不動産投資

この記事ではフィリピン・マニラの投資用コンドミニアムの購入について紹介します。

「海外の不動産投資って儲かるかもっ」て思いますよね。

海外の不動産投資は現地の真実の情報が得られれば儲かるかもしれません。

真実の現地情報が得られれば、ガセネタをつかむことが少なくなり、損をできるだけ回避できますよ。

この記事を書いている私はフィリピン・マニラ滞在歴5年半以上。

投資に興味があり、いっときフィリピン不動産投資も考えた時期がありました。

【フィリピン不動産投資】投資用コンドミニアムの購入

投資目的でコンドミニアムを購入するなら「プレビルド」の建築前販売物件か「中古物件」かどちらにした方がいいのか迷いますよね。

下記でそれぞれのメリット・デメリットを説明していきますので、判断材料にしていただけたらと思います。

まずはプレビルドの説明をします。

プレビルドとは

プレビルドとは建築が開始してから、ユニットの販売を始め建設が終わるまでに販売終了することです。竣工の5年くらい前から販売を開始するのが一般的です。

※日本ではこの販売方法は禁止されています。

プレビルドのメリット・デメリット

プレビルドのメリット

市場に出回ると価格が上がる

市場に出ると販売価格が上がることが多いので、それ以前に購入するため安く買えます。

注※上がることが多いというのは、必ず価格が上がるわけではなく、上がらないこともあるということです。

プレビルドのデメリット

建設が中断するかもしれない

デベロッパー(建設会社)の資金繰りがいかなかったり、倒産したりで、途中で建築が中断ということもあります。じっさいに過去にそういった事例もあります。

引渡しが遅れる

フィリピンでは何ごともモノゴトが予定通りいくことがなく、コンドの建設も同様で、工期が伸び引き渡しが遅れることが多々あります。

それも何ヶ月単位でなく、1年以上に及ぶこともあります。

投資の回収が長期にわたる

ターンオーバー(引渡し)から賃貸(収益発生)するまでに時間がかかる。

建設中に購入→建設完了→引き渡し→改装工事→家具の設置→賃貸募集→賃貸契約→入居、と収益が発生するまでに長期間を要します。

値段が上がるかはわからない

実際に物件の価値が上がるかどうかは、未来を読めないので誰にもわかりません。

別の記事でプレビルド物件を購入してから賃貸付けする場合の詳しい紹介をします。

プレビルドで購入した好事例

プレビルド物件を購入し利益を得ている事例を紹介します。

私の知人はプレビルドでロックウエルの3BRを2部屋購入しました。

・築10年のは1ヶ月の家賃が150,000peso
・築6年のは1ヶ月の家賃は180,000peso

で空室期間も短く1年契約単位でテナントがついていて、毎年のように不動産収入を得ています。

現在の売却価格は、購入時の3倍にもなっているとのこと。

その他、2次情報ですが、BGCのOne Serendra、 Two Serendra、マカティのPark terraces、といったコンドはプレビルドから大きく値上げし、購入価格の約3倍になったと聞きます。

賃料も年々値上がりしSerendraでは築12年以上の棟もありますが、値崩れしていません。

コンド選びはデベロッパーの選択が重要

値上がりしたコンドで共通していえることは、デベロッパーが大手のAyala Landだということと、エリアがいいということ。

Ayala Land系のコンド

Ayala Landはフィリピン再大手の不動産デベロッパー(開発業者)で、株の値は安定しています。

エリアがいいこと

エリアはコンドミニアムを購入する上で大変重要になっています。

まず、外国人が住むところを選ぶ

マカティのサルセド、レガスピ、RockWellエリアとBGC(ボニファシオ・グローバル・シティ)は、外国人の駐在員用に会社側でコンドを借りることが多いので賃料が上がりやすく、販売価格も上がりやすいです。

プレビルドで今後値上がりするのかどうなるかわからない場所

Circuit Makati サーキットマカティ

Circuit Makati

Ayala Landがマカティ北西部の競馬場あとに開発した複合タウン。

20ヘクタールの敷地に、ショッピングモール、レストラン、病院、オフィスビル、サッカーグラウンド、コンサートができる広い公園がある。

私は2016年にサーキットマカティを実際に見学に行き、モデルルームも見ました。行く前はインターネットで調べて、マカティ中心地に近くすごくいいと思っていました。

でも実際に行ってみると、交通の便は渋滞が多く、マカティ中心からアクセスも非常に悪い場所でした。

飲食店の5割くらいテナントが決まっていて、営業をしているところもありましたが、人が少なくレストランはさみしい状況でした。

それから2年後の2018年に行ったときも、状況はあまり変わっていませんでした。

4年経って、コンドの引き渡しのユニットも出てきてはいるでしょう。

ショッピングモールは完成しているようですが、マカティ中心地にも、マカティ周辺のシティにも大型のショッピングセンターがたくさんあり、わざわざサーキットマカティに行くとは思えません。

他のエリアからの交通の便をよくしない限り、BGCのように発展していくのは難しいといえます。

なので、サーキットマカティはプレビルド販売の終了後、どうなるのかは先行きが読めないといえるでしょう。

フィリピン・マニラ 不動産投資用、中古コンドミニアムの【メリット・デメリット】

フィリピン・マニラでの不動産投資用、中古コンドミニアムのメリット・デメリットを説明していきます。

中古コンドのメリット

内装工事が済み家具がついている

内装工事が済んでいて、家具もついているので、そのまま賃貸付けがしやすいです。

新築ですと、内装工事、家具を揃えるだけでも結構な費用がかかります。

賃貸付けをしてすぐにインカムが入る

プレビルドや新築物件では内装工事、家具の設置をするまでは何もお金を生みませんが、中古物件は賃貸付けができたらすぐに収入が入ってきます。

市場価格がわかる

すでにインターネット上で販売価格が出ているので、市場価格がつかみやすく購入時の参考になります。

中古コンドのデメリット

すぐに古くなる、劣化が激しい

外気が汚れているのか、使う部材が良くないのか、建物の劣化が激しく外観が10年以上増しくらいに見えます。

フィリピンのコンドが築10年だとすると、日本でいうところの築25年くらいに見えます。

新しいコンドができると居住者が流れていく

中古コンド購入後に賃貸づけする場合は、新しいコンドができると、入居者は更新時に新しい方へと引越ししそちらへ流れていくため、古くなるほど賃貸付けが難しくなり賃料も下がると考えておいたほうがいいでしょう。

築35年後にどうなっているのかわからない

日本のように組合があり、所有者が保護されていることはなく、コンドミニアム建て替えということもほとんどありません。

おそらく建物の部材が良くなくフィリピンのコンドの寿命は35年がせいぜいかと思います。

35年経ったときに建築安全の基準が達してなくコンドが閉鎖すると、全く価値がなくなります。そして所有権は喪失します。

築35年経過するとどうなるかわかりませんので、仮に築15年の物件を購入したら、20年以内に投資費用を回収する必要があります。

まとめ

今回はフィリピン・マニラのコンドミニアムを投資目的で購入する際に、プレビルドと中古物件のメリット・デメリットを説明しました。

フィリピンに住んでいる私としては、将来がどうなるかわからないプレビルドよりも、すぐに賃貸募集して収益が出せる中古物件を購入する方がいいと感じています。

ただし賃貸で収益をあげるにも、収益を出せる方法というのが限られてきます。このことは今後の記事で紹介していきます。

以前、知人からAyala landに勤めているプレビルドの営業マンを紹介され、モデルルームに行き説明を受けたことがあります。

彼は、買ったほうがいいということを、内覧ツアー中えいえんと買うつもりもない私に熱く語っていました。

彼ら営業マンは、値上がりするかどうかなんてわからないけれども、とにかくノルマやコミッションがあるので強気で販売しているのです。

この経験から学んだことは、安易にプレビルドの物件に手をだすと、イタい目にあうだろうということです。

ですから投資は、最終的には自己判断で決めることが大変重要となります。

オススメのフィリピン不動産投資に関する本

ズバリいいますが、残念ながらこの本のとおりやっても、「億万長者」にはなれません!

ですが、この本にはコンドミニアム購入の方法から、賃貸付けの実務に関することがこと細かく親切に書かれてあるのです。

実際私はこの著書のWさんとお会いしたときに、「本当はこんなタイトルにしたくなかったんだけど、出版社の希望でどうしてもせざるを得なかったのよ」とぼそっとグチをこぼされ、「ああ、誠実な方なんだな、これならこの本を紹介できるな」と思いました。

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最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
次回またお会いしましょう。
でわっ!

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