フィリピン・マニラ賃貸オフィスの借りかた④【リノベーション~入居】

フィリピン・マニラ賃貸不動産

前回の記事、フィリピン・マニラ賃貸オフィスの借りかた③【契約・支払い】では会社設立までをお伝えしました。

今回はそのつづきフィリピン・マニラ賃貸オフィスの「リノベーション~入居」までを紹介します。

この記事を書いている私はフィリピン在住歴6年。フィリピンでビジネスを始めようと思い、自分でオフィス物件を探したり、知人の物件探しを不動産業者をとおし手伝ったことがあります。

フィリピン・マニラ賃貸オフィスの借りかた④【リノベーション~入居】

ここで入居までの流れをおさらいしておきます。

1.エリア選定

2.不動産会社を決め依頼

3.内覧

4.物件選定

5.契約書チェック

6.契約、支払い

7.会社設立手続き

8.リノベーション

9.入居

でしたね。

今回はこのシリーズの最後、8.リノベーション~9.入居までをお送りします。

8.リノベーション (内装工事)

居抜き物件のような状態の良い物件は少なく、リノベーションはどのユニットでも最低限しなくてはならないので、契約前の物件選定の際に建設業者に見積もりを依頼するなりして、あらかじめ計画をしておきましょう。

Fit-Out Period(無料賃貸期間) 

内装工事にかける無料賃貸期間中にリノベーションをすましておきたいです。

そのためには賃貸契約の手続きをすすめている間に、建設業者に見積もりを依頼する必要があります。

次は見積もりまでの手順です。

建設業者と打ち合わせ

建設業者と現場調査

見積もり提出時に建設業者と打ち合わせ

契約、支払い

リノベーション開始

リノベーション終了

入居

という流れになります。次で一つずつ説明します。

建設業者と打ち合わせ
要望事項を伝える

  • イメージ共有
  • 必要書類の確認

建設業者と現場調査をする前に、あらかじめどのような工事内容かを箇条書きにしておくといいでしょう。

建設業者と現場調査

物件現状確認

建設業者と物件内で計画事項の確認をします。

最低限必要なリノベーションは以下の項目です。

  • 塗装塗り替え
  • フローリング又はカーペット敷設
  • エントランス錠
  • 電気配線、コンセント設置
  • インターネットケーブル配線
見積もり時にミーティング

建設業者が見積もりをみせるタイミングで打ち合わせをします。

打ち合わせの内容

  • 工事内容の再確認
  • 見積もり金額の確認
  • 工期の確認
リノベーションの費用の目安
日本のリノベーション会社

日本人の工事管理者の人件費、日本と同じクオリティになるため、日本と同じくらいの工事費用がかかります。

フィリピンのリノベーション会社

日本の半分かそれ以下の費用でできます。

ただし日本のような高品質なクオリティを求めないほうがいいでしょう。

工期はだいたいが遅れます。

契約、支払い

見積り金額、工事内容に同意したら、契約書を確認し4割の前金(Terms Of Payment40%down payment)を払い工事開始となります。

 リノベーション開始

リノベーションを開始する際に次の手続きが必要です。

ビル内装許可取得 (Building permit)

ビルエンジニアより内装許可を取得します。
申請は建設業者がします。

Construction band をビルに収める
Construction bandとは

ビル側への保証金となり、工事中にビルに損傷が出た場合に補填する費用です。

何も損傷がなければ工事後戻ってきます。

Construction bandはリノベーションの見積もりにあらかじめ入っているかどうか、確認する必要があります。「Construction bandの費用が準備できなくて工事ができない」なんてことが起こりかねません。

Occupancy Permit(オキュパンシーパミット)の申請

工事開始とともにOccupancy Permitの取得の手続きを進めます。

工事後にオフィスを使用していることを市役所に申請する許可です。

最近の知人の事例で、Occupancy Permitの申請がないと、ビルから「Construction bandの返金をしない」ということがありました。

また申請をしないと市役所が調査に来たときにペナルティを払うことになります。リノベーションをしなくても必要です。

工事業者が申請する義務はなく、リノベーションの見積もりにOccupancy Permitの取得が入っているか確認しましょう。

入ってない場合は、どこに頼むのかを決める必要があります。

自社で申請する場合は、市役所の職員に賄賂を渡さないと、手続きを後回しにされいつまでも申請がおりないことがあります。

自社で取るのは時間がかるので、建設業者に任せるか、コンサルタント会社、法律事務所に任せたほうがいいでしょう。

リノベーション終了後の現場確認

見積もりどおりの施工内容かを確認し、不具合があれば手直しさせます。

9.入居

無事入居ができました。

その他

その他、リノベーションでの問題点を次に挙げておきます。

工事が計画どおり行くことが少ない

ビル側のパーミットの問題

工事の途中で、水道、電気、内装、とそれぞれ別々のビルのエンジニアのチェックが入り、承認が下りないと工事が終わらないことがあります。

特に問題がないのにエンジニアが許可をださないのは、「ただ単に賄賂が欲しいから」ということがあります。この場合、建設業者が賄賂を渡したりします。

建設業者の管理の問題

フィリピンでは「物事が時間どおりにいかないことは、あたりまえ」という風潮があり、部材の配送や、工事人の欠勤、いろいろな問題があっても建設業者の責任はないという考えのもとで運営しています。

何ごともフィリピンでは物事がスムーズにいかないことがよくあるのです。

まとめ

オフィスを借りたあとでも、リノベーションに時間がとられたりするので、会社設立の期間は余裕をもって計画を立てるのがいいでしょう。

「フィリピンでは何ごとも計画どおりいかない」という心がまえでいると、ストレスが軽減するでしょう。

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最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
次回またお会いしましょう。
でわっ!

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